相较于住宅、写字楼市场的缓慢复苏，广州物流、产业园在2023年走出独特行情。
据第一太平戴维斯统计，2023年，跨境电商强势扩张赋能需求增长，广州物流市场的净吸纳量达过去五年年均的2.5倍，空置率降至3%以下水平。此外，战略性新兴产业引领经济实现高质量发展，广州的产业园市场需求也保持积极增长。
跨境电商强势扩张，物流供应猛增
2023年广州外贸、网络零售、快递业等均保持10%及以上的积极增长。其中，前10月，全市出口总额同比增长10.0%、网络零售总额同比增长11.9%；前11月，全市快递业务量达103.3亿件，同比增长10.5%。这均为本地物流市场需求的增长提供了有力支撑。
第一太平戴维斯最新统计，去年全市共六个非保税高标仓交付入市，合计带来73.5万平方米新增供应，供应总量系近五年最高。值得关注的是，展望2024年，广州还将迎32.9万平方米新增供应入市。届时，全市总存量预计同比扩张逾10%至接近350万平方米的规模。
2023年，得益于少数知名跨境电商强劲扩张需求的推动，花都及增城新入市项目均取得较好的去化表现。因此，全市年度净吸纳量显著上升至88.3万平方米，约达过去五年年均水平的2.5倍，平均空置率也再由2022年底接近10%的水平下降至年底的2.6%。
“大规模供应的集中入市对市场过去数十年所保持的供不应求的状况产生了一定实质性改变”，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，因应市场现状，业主的租金预期有所调整。截至年末，广州物流租金指数环比持平，同比微升0.9%，平均租金录得人民币每平方米每月42.0元。
谢靖宇预计，2024年随着国内居民网络消费的持续增长及我国电商企业海外业务的迅猛扩张，电商、第三方物流等行业的仓储需求预计保持稳健增长，并持续赋能本地物流市场发展。“租户结构稳定的存量项目租金有望实现有机增长，但考虑到未来部分区域，尤其是广州东部、北部的部分片区或迎来相当体量新增供应集中入市的冲击，市场平均租金增长或一定程度受抑。”
产业园市场需求预计保持积极增长
近年，广州战略性新兴产业持续稳健发展。“十四五”期间，广州将继续构建“3+5+X”战略性新兴产业体系，并打造“123+N”战略性新兴产业空间新格局。至2025年，全市战略性新兴产业增加值占GDP的比重预计达到35%。
广州产业经济持续保持高质量发展，广州经济技术开发区、广州南沙经济技术开发区等成熟产业载体近年在全国经开区综合排名、实际使用外资、进出口总额等方面始终居于前列。
据第一太平戴维斯最新统计，广州产业园物业市场整体规模较大，物业分布较为分散。其中，天河、越秀、海珠等区域产业园项目多以写字楼物业为主导，租金水平相对较高，租金范围在人民币每平方米每月65至120元之间；
黄埔、南沙、白云、花都、番禺、荔湾等区域产业园项目中研发办公、轻生产厂房等物业比例相对更高，租金水平亦随之落在较前述三区更低的区间，租金范围为人民币每平方米每月40至85元；其它区域市场规模则相对有限，租金范围为人民币每平方米每月20至60元。
数据显示，近三年发生的产业园大宗交易案例，比如龙盛·创智汇一宗9.8亿元的买卖交易，润慧科技园一宗8亿元的买卖交易。
谢靖宇强调，随着各区“十四五”产业规划的推进落实，叠加工业上楼等产业空间升级战略的实施，广州有望迎来更多优质产业园入市。“同时，在经济高质量发展的带动下，随着战略性新兴产业的逐步壮大，广州有望引入更多优质信息技术、人工智能、生物医药、新能源企业在穗落户，本地研发生产需求将持续增长，并为本地产业园市场注入更多租赁及买卖需求。”
采写：南都·湾财社记者 王艳玲
hackchao
